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Le Projet LA VARENNE est une opération de marchand de biens consistant en l'acquisition d'un immeuble R+5 situé à Saint-Maur-des-Fossés (94210) afin de le rénover et de le vendre à la découpe.

L’immeuble, composé de 2 lots commerciaux et de 10 lots d'habitation, est situé dans la banlieue sud-est de Paris, à proximité immédiate d’un arrêt du RER A. Cette ville est recherchée pour son cadre naturel en bordure de la Marne et de sa proximité avec la capitale. L’immeuble est placé dans le quartier « La Varenne» proche des rues commerçantes ainsi que de son marché.

Caractéristiques techniques de l'opération :

  • 2 lots commerciaux d'une surface utile de 114 m² ;
  • 10 lots résidentiels d'une surface de plancher de 460 m² ;
  • 7 caves ;
  • Surface de plancher globale de 580 m² ;
  • Typologie : Principalement des T2 et T3.

Concernant les 2 commerces, les lots seront vendus loués. Pour l’un des lots commerciaux, une offre d’achat émanant de la société CODAFIM a été faite au prix de 410.000€ et pour l’autre lot commercial, une offre a été reçue de la part du locataire qui souhaite acheter les murs au prix de 210.000€, soit un total de 620.000€.

Concernant les logements, la taille des lots permet d’anticiper une commercialisation rapide. Le budget de revente est fixé à 6.000€/m². La commercialisation ne démarrera qu’à compter du moment où la SCN INVEST sera propriétaire de l’immeuble.

Adresse :81 ter, Rue du Bac, 94210 Saint-Maur-des-Fossés
Immeuble acquis :Non, date prévisionnelle : courant mai 2018
Autorisation administrative :Non nécessaire pour ce projet
Surface de plancher globale :580 m²
Composition :
  • 2 lots commerciaux d'une surface utile de 114 m² ;
  • 10 lots résidentiels d'une surface de plancher de 460 m² ;
  • 7 caves ;
  • Surface de plancher globale de 580 m² ;
  • Typologie : Principalement des T2 et T3

Ci-après le bilan prévisionnel Hors Taxes de l'opération LA VARENNE.

L'opération génère un chiffre d'affaires HT de 2.766.667€ pour un total de charges HT s'élevant à 2.214.085€, permettant de dégager une marge brute d'opération de 552.581 € (représentant 20% du CA HT).

En eurosMontant HT
Chiffre d'affaires2.766.667
Charge foncière, redevances et taxes1.765.833
Coût de construction incluant VRD et imprévus291.167
Frais financiers147.085
Frais généraux10.000
Total des charges2.214.085
Marge552.581
Type de financementApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP15250.000
11,6 %
Fonds propresSCN INVEST
250.000
11,6 %
Crédit bancaireBESV- Groupe NOVO BANCO1.650.000
76,8 %
TOTAL
2.150.000
100%

Le financement participatif à hauteur de 250.000€ viendra financer une partie des fonds propres permettant l'acquisition foncière de l'opération LA VARENNE.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP15 à la société SCN INVEST.

Les travaux seront réalisés par la société Omazone Décor.

Un devis a été reçu en date du 05/02/2018 pour un montant de 275.000€ HT (473 €/m²).

Les travaux de rénovation et de réhabilitation prévus au titre du projet LA VARENNE démarreront lorsque la SCN INVEST sera propriétaire de l'immeuble, soit courant mai 2018. La durée prévisionnelle des travaux est de 4 mois, la livraison de l'ensemble des lots étant prévue en septembre 2018.

Stéphane NIVERT, associé majoritaire de la SCN INVEST, est un entrepreneur qui réalise des opérations immobilières selon les opportunités qui se présentent à lui grâce au réseau qu’il a développé auprès de notaires et d’agents immobiliers notamment.

Il a travaillé plus de 20 ans au sein d’une société d’import-export dans le textile qui s’appelle « SOLO INVEST » et en parallèle il a réalisé plusieurs opérations immobilières de type marchand de biens.

Depuis 2015 il se consacre pleinement à l’immobilier et réalise une à deux opérations par an. Sa structure est légère car il n’emploie pas de salariés.

Il a actuellement deux autres opérations de promotion immobilière à Courbevoie (92) qu’il réalise avec un autre associé via la société SCI HOCHECOURB :

-HOCHE: Restructuration et agrandissement d’un ensemble immobilier situé 33 rue Hoche, à Courbevoie, afin de réaliser 9 duplex;



-REPUBLIQUE : Construction d’un ensemble immobilier situé avenue de la République à Courbevoie afin de réaliser 6 logements collectifs ainsi qu’un local d’activité.


Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois15 mois
Versement du couponIn fine
Remboursement du nominalIn fine
Rendement annuel10,00%
  • Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu;
  • Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;
  • Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;
  • Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet LA VARENNE est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;
  • Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;
  • Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de six (6) mois à compter de la date d’échéance normale fixée à quinze (15) mois ;

Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

  • Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune
  • Commission versée à l'émetteur par la société porteuse de projet sur les montants levés : 8%
  • L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (10% annuels nets de frais) rémunéré à terme et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP15.

La SAS FUNDIMMO FP15 octroiera à la société SCN INVEST une avance en compte courant remboursé à échéance de 15 mois.

Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse.

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


L'opération est située 81 ter, Rue du Bac, 94210 Saint-Maur-des-Fossés.

Saint-Maur-des-Fossés est situé à 14km du sud-est du centre de Paris. Presque entièrement entourée par une boucle de la Marne, la commune comporte 8 quartiers dont celui de La Varenne.

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Cette ville est recherchée pour son cadre naturel en bordure de la Marne et de sa proximité avec la capitale. C'est une ville dynamique qui dispose de nombreux commerces de proximités, écoles, médecins etc.

L'immeuble est placé dans le quartier "La Varenne" proche des rue commerçantes ainsi que de son marché. Il bénéficie d'un emplacement numéro un pour une clientèle à la recherche d'espace tout en ayant un accès rapide à Paris.



Commentaires

B.R

BernardLe 16 avr. 18h19

Planning de l’opération Les travaux de rénovation et de réhabilitation prévus au titre du projet LA VARENNE démarreront lorsque la SCN INVEST sera propriétaire de l'immeuble, soit courant mai 2018. La durée prévisionnelle des travaux est de 4 mois, la livraison de l'ensemble des lots étant prévue en septembre 2018. Pour quelle raison la durée de placement est de 15 mois ? Cordialement


La Varenne

Collecté : 268 000 €

Recherché : 250 000 €

Rendement : 10,00%

Durée de placement : 15 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • Immeuble acheté en dessous du prix de marché
  • Commerces réservés (au dessus du budget initialement fixé)
  • Taille des appartements idéale à commercialiser
  • Opérateur qui a déjà réalisé des opérations similaires

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité