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Le projet LE HAUT DES PRES est une opération d’aménagement consistant en la démolition d’une ancienne habitation en vue de créer un lotissement d’habitations individuelles de 35 lots de superficie allant d’environ 600 à 800 m² et de vendre 2 parcelles de terrains détachées du lotissement (--> 37 lots) situés sur la commune de Goustranville (14430) dans le département de Calvados en Normandie. 

Ce projet correspond à la seconde phase d’une opération d’aménagement : La première phase composée de 34 lots et intitulée LE HAUT SAINT CLAIR, a été totalement commercialisée et livrée en décembre 2018. Elle regroupe 156 nouveaux habitants pour la Commune.

Le groupe COPROR a souhaité participer au développement des petites communes Normandes limitrophes de celles du littoral, particulièrement entre Caen et Deauville.

Ces deux lotissements permettent à la Commune de voir sa population augmenter de 200 à 500 habitants.

Adresse :Lieudit LE PLAIN GRUCHET, Route de Bavent, 14430 Goustranville
Foncier acquis :non, signature prévue courant août 2019
Permis d'aménager (PA) :PA n°014 308 18 D0001
Obtenu le 11/05/2018
Purgé !
Permis d'aménager modificatif (PAM) :PA n°014 308 18 D0001 M01
Obtenu le 26/10/2018
Purgé !
Permis d'aménager transfert:PA n°014 308 18 D0001 M01 T01
Obtenu le 19/06/2019 au profit de la SNC TERRES NORMANDES II
Surface du terrain :31.066 m²
Surface commercialisée du programme :27.649 m²
Surface de plancher autorisée (SDP) :7.350 m² pour les 35 lots en PA (moyenne : 210 m²/lot) 

A ce jour :

-23 lots ont été réservés (contrats de réservation signés) au prix total de 1.202.000€TTC, représentant 61% du CA TTC
-3 lots sont en cours de réservation pour un prix total de 164.500€TTC, représentant 8% du CA TTC
-3 lots sont optionnés pour un prix total de 160.500€, représentant 8% du CA TTC.

--> Les réservations, les réservations en cours et les options réunies représentent un taux de pré-commercialisation de 78% du CA TTC et un prix total de 1.527.000€ TTC.

L'opération génère un chiffre d'affaires de 1.966.000 pour un total de charges s'élevant à 1.339.698€HT.

Ci-après le bilan prévisionnel de l'opération :

BilanMontant euros 
Chiffre d'affaires1.966.000 €
Charge foncière482.500 €HT
Coût VRD635.000 €HT
Honoraires techniques57.000 €HT
Frais financiers76.198 €HT
Frais généraux89.000 €HT
Total des charges1.339.698 €HT
TVA SUR MARGE267.667
Marge358.635 €



Type de financementApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP27  150.000 €6%
Fonds propresCOPROR43.000 €2%
Crédit BancaireBANQUE POPULAIRE1.180.000 €46%
Pré-commercialisationParcelles1.202.000 €46%
TOTAL2.575.000 €100%


Le financement participatif à hauteur de 150.000 € viendra financer une partie des fonds propres nécessaires à la réalisation de l'opération LE HAUT DES PRES.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP27 à la société SAS COPROR.

Société qui réalise l'opération :SNC TERRES NORMANDES II
Société se portant emprunteur du financement Fundimmo :SAS COPROR
Notaire :Maître Emmanuel PORCQ
Architecte :Agence 2-A APOLLINE HAUPAIS
Géomètre :ABAC-GEO

L’opération est logée dans une société de projet dédiée, la société SNC TERRES NORMANDES II, ayant comme associés la société SAS COPROR (à 80%) et la société SARL IMMOPIERRES (à 20%).

Cependant, pour les besoins du montage d'intervention, c’est la société COPROR qui se portera emprunteur du financement Fundimmo.

Présentation du groupe COPROR :

Monsieur Jean-Claude DARMOUNI a créé le groupe VENIEL depuis plus de 40 ans qui construit, rénove et réalise des programmes immobiliers de qualité via la société VENIEL INVESTISSEMENTS. Cette dernière était détenue par lui même et des membres de sa famille dont sa femme. Cette société portait tout projet via des SNC dédiées dont l’existence se limitait à la durée de l’opération

Suite au décès de Madame DARMOUNI, associé de VENIEL INVETISSEMENT, une succession de la société est désormais ouverte. A cet effet, Monsieur DARMOUNI a décidé de créer un nouveau groupe ‘COPROR‘ en 2019 (où il est seul associé) et de conserver la même méthode de travail, à savoir une SNC par opération.

Ce groupe s’articule autour des sociétés suivantes :

-COPROR : joue le rôle de holding,
-IMMOPIERRES : société familiale détenue par Jean-Claude DARMOUNI (à 99%) et par Benjamin DARMOUNI (à 1%) et soumise à l’IR. Elle sert de second associé des SNC de projet aux côtés de COPROR.
-SNC de projets : portent et logent les opérations marchands de biens, promotion et/ou lotissement en fonction des opportunités qui se présentent

Le groupe COPROR est donc aujourd’hui expert dans 3 métiers clés de l’immobilier :

-LA RENOVATION : COPROR achète et réhabilite des biens immobiliers. L’activité se décline en 3 phases : l’achat, la rénovation et la commercialisation de biens immobiliers.
-LA PROMOTION : COPROR construit et réalise des programmes immobiliers de qualité.
-LE LOTISSEMENT : En périphérie des villes, et aux alentours dans l’espace rural, il y a lieu de concevoir au préalable une redistribution des sols encadrée par les règles d’urbanisation. COPROR est adhérent au SNAL (Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs).

Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois24 mois
Versement du couponIn fine
Remboursement du nominalIn fine
Rendement annuel9,00%

Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu ;

Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;

Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;

Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet LE HAUT DES PRES est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;

Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;

Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 24 mois ;

Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement ne dépend pas uniquement de la réussite du projet financé, mais aussi de la réussite de l’activité globale de la SAS COPROR.

Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune.

Commission versée à l'émetteur par la société porteuse de projet sur les montants levés : 8%.

Commission versée sur les montants souscrits par les investisseurs clients d’apporteurs d’affaires : 2%

L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse.

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (9% annuels nets de frais) rémunéré à terme (24 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP27.

La SAS FUNDIMMO FP27 octroiera à son tour un emprunt obligataire à la société SAS COPROR rémunérée à terme sur la base de 9% annuels nets de frais, et remboursée à échéance de 24 mois.

N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 12 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 30 mois.


Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse. 

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


Goustranville est une commune située à 5 km de Dozulé, 20 km de Caen et 25 km de Lisieux.

Le village est situé à proximité du littoral de la manche (à 8 km de Dives-sur-Mer). 

Grâce à la première phase de l’opération, le client a pu identifier le type de clientèle s’intéressant aux lotissements.

Il s’agit principalement des autochtones, souvent primo-accédants, des communes limitrophes qui souhaitent vivre à la campagne, en proximité de la mer, des lieux ludiques qu’apporte notamment Cabourg (à 8km) tout en conservant une activité professionnelle sur Caen ou en périphérie.

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Le Haut des Prés

Collecté : 150 000 €

Recherché : 150 000 €

Rendement : 9,00%

Durée de placement : 24 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • La caution a une bonne situation financière
  • Autorisations administratives purgées
  • Bonne pré-commercialisation globale (78% du CA TTC)
  • Accord bancaire obtenu

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité