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Le projet ONCE TROY est une opération de promotion immobilière consistant en la construction de 3 bâtiments à usage de bureaux en 2 tranches à Troyes (10000) dans le département de l’Aube en région Grand Est.

L’objet du financement FUNDIMMO est la 1ère tranche correspondant à la construction de 2 bâtiments : TITANE (3.080m²) et PLATINE (4.600 m²). 



Description de l'opération :

Le projet comporte 3 bâtiments indépendants et chacun ayant son propre hall donnant accès à un RDC, aux niveaux supérieurs et au parking. Cela offre une certaine indépendance aux utilisateurs comme une éventuelle construction en tranches.

Les 3 bâtiments s’articulent autour d’un grand patio central végétalisé et convivial de 1.424m² intégrant des espaces de stationnement vélo.


L’opération sera réalisée en 2 tranches :

TRANCHE 1 : Objet du financement Fundimmo

Bâtiment A nommé TITANE : 2.890m² SDP répartis sur 5 niveaux (R+4) qui possèdera sa propre entrée en RDC rue Coulommière – vendu en bloc à la CAF,

Bâtiment B nommé PLATINE : 4.712 m² SDP répartis sur 6 niveaux (R+4+attique) qui possèdera également sa propre entrée indépendante en RDC sur la rue Coulommière

Places de stationnement : 100

TRANCHE 2 :

Bâtiment C nommé CHROME : 3.871 m² SDP répartis sur 5 niveaux (R+3+attique) qui possèdera sa propre entrée en RDC rue de la Fort Chevreuse

Places de stationnement : 47

Le projet totalise 11.473 m² SDP de bureaux construit sur un niveau de sous-sol commun comprenant 147 places de stationnement.



Adresse :Rues Fort Chevreuse, Bertauche et Coulommiers, 10000 Troyes
Foncier acquis :oui, le 27/06/19
Permis de construire :PC 010387 18 00037
Obtenu le 30/08/2018
Purgé le 30/11/2018 
Permis de construire transfert :PC 010387 18 00037 T01
Obtenu le 09/04/2019
Au profit de la SCCV L'ONCE TROY
Surface de plancher : 11.473 m², dont 7.602 m² pour la tranche 1
Surface utile brute :11.294 m², sont 7.502 m² pour la tranche 1
Nombre de stationnement : 147, dont 100 pour la tranche 1

Pré-commercialisation VENTE :

Bâtiment A (TITANE) :

TITANE (2.859 m²) est intégralement pré-vendu à la CAF au prix de 6,67M€HT (avec parking), soit 2.332€/m². La CAF y installera ses nouveaux bureaux.

Bâtiment B (PLATINE) :

512 m² SUB est pré-vendu à une personne physique au prix de 979.397€HT, soit 1.914€/m². Elle achètent en blanc et vont s’occuper de commercialiser les surfaces achetées.

--> 47% du CA HT est pré-vendu

Il reste 4.131 m² de surfaces à vendre (soit 55% de la surface totale). Dans ces 55%, 2.212 m² sont louée et 46% restent à vendre


Pré-commercialisation LOCATIVE :

Bâtiment B (PLATINE) :

2212 m² SUB sont pré-loués à 364.755€HT de loyer (parking inclus), soit 165€/m² :

-1887 m² SUB par le Pôle Emploi : 9 ans fermes pour un loyer annuel de 314K€HT soit 166€/m² (avec parking) – BEFA signé !
-325 m² SUB par la Banque de France pour un loyer annuel estimé à 51K€HT (avec parking) 

Cependant, 1.920 m² du bâtiment PLATINE, soit 26% de la surface totale, reste ni loué et ni vendu.

--> 30% du CA HT est pré-loué


Ci-après le bilan prévisionnel HT de l'opération L'ONCE TROY.

L'opération génère un chiffre d'affaires HT de 16.725.199 pour un total de charges HT s'élevant à 14.982.697.

Le chiffre d'affaires inclut la vente des lots de la tranche 1 ainsi que la valorisation du terrain et des études préliminaires de la tranche 2.

BilanMontant euros HT
Chiffre d'affaires16.725.199 €
Charge foncière, redevances et taxes1.513.554 €
Coût de construction incluant démolition et VRD    10.253.098 €
Honoraires techniques2.417.541 €
Frais financiers652.137 €
Frais divers146.367€
Total des charges14.982.697 €
Marge1.742.502 €

Type de financement   ApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP10800.000 €6,4%
Fonds propresAssociés200.000 €1,6%
Crédit BancaireCaisse d'Epargne3.800.000 €30,5%
Pré-commercialisationVEFA7.646.064 €61,5%
TOTAL12.446.064 €100%

Le financement participatif à hauteur d'un million d'euros (800.000€) viendra financer une partie des fonds propres nécessaires à la réalisation de l'opération L'ONCE TROY.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP10 à la société SAS CITANIUM.

Notaire : Maître Bertrand ROLLIN (notaire à Reims)

Architecte : Richez-Associés (SAS d'architecture situé 2, Rue de la Roquette, 75011 Paris)

BET Thermique : GINKO & Associés (2, Rue de la Roquette, 75011 Paris)

Acquisition du terrain : juin 2019

Démarrage des travaux : juillet 2019

Fondations : août 2019

Livraison : décembre 2020

Le groupe, géré par Madame Florence CHOMBINHO et Monsieur Virgile DELAITRE, est organisé autour de 3 pôles :

-La société CITANIUM (créée en 2017), spécialisée dans la promotion immobilière

-La société SARL DELIM (créée en 2004), spécialisée dans l’assistance à maitrise d’ouvrage 

-La société FLORENTIS (créée en 2009), spécialisée dans la commercialisation 

CITANIUM :

Créée en 2017, la société CITANIUM a pour objet la promotion immobilière, assistée par ses filiales la société SARL DELIM, spécialisée dans l’assistant à maitrise d’ouvrage et la société FLORENTIS spécialisée dans la commercialisation.

Au-delà d’une très bonne connaissance du tissu économique local et du marché, CITANIUM s’implique dans le développement urbanistique de la région au travers d’une gamme étendue de produits de qualité (de l’immobilier professionnel à l’habitat), leurs immeubles sont résolument orientés vers les technologies les plus performantes et le respect de l’environnement. 

DELIM :

Créée par des professionnels du bâtiment et de l’industrie, elle est en mesure de réaliser des projets immobiliers de l’assistant à maitrise d’ouvrage complète à l’aménagement des larges espaces, friches industrielles ou ferroviaires.

FLORENTIS :

Réel support de CITANIUM et DELIM, elle se charge de la commercialisation des programmes quel que soit leur nature et leur destination (vente ou location).

Son activité s’étend du tertiaire à l'habitat et est spécialisée dans la VEFA et BEFA.

Avec 10 ans d’expérience en montage de projets immobiliers (de la recherche foncière à la livraison clef en main en passant par une conception pointue des bâtiments), l’ensemble des processus de création et de construction est parfaitement maîtrisé et éprouvé.

Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois24 mois
Versement du couponIn fine
Remboursement du nominalIn fine
Rendement annuel9,00%

Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu;

Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;

Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;

Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet L'ONCE TROY est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;

Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;

Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 24 mois ;

Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement ne dépend pas uniquement de la réussite du projet financé, mais aussi de la réussite de l’activité globale de la SAS CITANIUM.


Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune

Commission versée à Fundimmo par la société porteuse de projet sur les montants levés : 5%

Commission versée sur les montants souscrits par les investisseurs clients d’apporteurs d’affaires : 2%

L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (9% annuels nets de frais) rémunéré à terme (24 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP10.

La SAS FUNDIMMO FP10 souscrira à son tour à un emprunt obligataire émis par la société CITANIUM rémunéré à terme sur la base de 9% annuels nets de frais, et remboursée à échéance de 24 mois.

N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 18 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 30 mois.


Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse. 

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. 

A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


Le projet ONCE TROY est situé en région Grand Est, dans le département de l’Aube, au sein du quartier de la Gare à Troyes (10000).

A proximité immédiate de la gare SNCF et du centre-ville, le terrain bénéficie d’une situation centrale et d’une grande accessibilité.


Commentaires

G.M

GerardLe 09 août 13h11

Je voulais signaler que les DIR synthétique et complet ont orthographié l'adresse de Citanium 'Pinjat' au lieu de 'Pingat', serait-ce un motif possible de contestation de contrat ?

R.I

Relation InvestisseursLe 09 août 15h18

Bonjour Monsieur, 

En effet il s'agit d'une coquille sur une lettre, nous allons bien entendu modifier cela. Je vous remercie de votre vigilance. 

Cela ne peut cependant pas permettre de mettre en cause le contrat mis en place.


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

F.S

FranckLe 24 juil. 22h17

Bonjour, envisagez vous de baisser le ticket minimum ? Je pense que la collecte pourrait être clôturée plus rapidement ainsi.

R.I

Relation InvestisseursLe 25 juil. 09h59

Bonjour Monsieur, 

Je vous remercie pour votre idée constructive, cependant nous n'envisageons pas cette modification dans notre process. Actuellement nous sommes en discussion avec des investisseurs de taille importante afin de finaliser la collecte au plus tôt comme pour le projet Le Château de Sacy.


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

F.V

FrédéricLe 24 juil. 16h02

Bonjour, pouvez vous détailler le point suivant? "Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement ne dépend pas uniquement de la réussite du projet financé, mais aussi de la réussite de l’activité globale de la SAS CITANIUM." Merci, Frédéric

R.I

Relation InvestisseursLe 24 juil. 16h12

Bonjour,

Nous versons les fonds à la société mère CITANIUM et non pas à la société de projet. Même si nos fonds sont dédiés à l'opération ONCE TROY, le retour sur l'investissement dépendra également de l'activité globale de CITANIUM car cette dernière loge d'autres opérations. 

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition.

Valérie

B.C

BenjaminLe 22 juil. 22h30

Bonjour, pouvez-vous nous indiquer quel est l'objet du permis de construire modificatif déposé le 28 mai 2019 qui n'est pas encore purgé ? Merci, Benjamin

R.I

Relation InvestisseursLe 23 juil. 14h40

Bonjour,

La demande du permis de construire modificatif porte notamment sur la modification du nombre de tranches (2 au lieu de 3) et la réduction de la surface de plancher (11.473 m² au lieu de 11.770 m²).

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition.

Valérie

A.D

AntoineLe 20 juil. 12h39

Les vacances estivales expliquent t elle l'arrêt de la souscription sur ce bon dossier ???

R.I

Relation InvestisseursLe 22 juil. 07h05

Bonjour Monsieur,

Votre question rejoint celle précédemment posée, je me permets donc d'y répondre par une réponse équivalente.

La seule explication que nous avons est que la période semble moins propice à la collecte, nous l'avons constaté sur plusieurs dossiers. nous espérons tout de même clôturé ce dossier avant la fin du mois de Juillet. Nous sommes en discussion avec des investisseurs à ce sujet.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

M.G

MichelLe 20 juil. 11h16

Bonjour, la collecte semble bloquée aux alentours de 41 % du montant demandé. Je ne comprends pas car le dossier semble de qualité. Bonne pré commercialisation, locataires de 1er ordre. Avez vous une explication ? Remerciements. Michel

R.I

Relation InvestisseursLe 22 juil. 07h02

Bonjour Monsieur, 

En effet il s'agit d'un dossier de qualité. La seule explication que nous avons est que la période semble moins propice à la collecte, nous espérons tout de même clôturé ce dossier avant la fin du mois de Juillet. Nous sommes en discussion avec des investisseurs à ce sujet.


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

A.G

AlexandreLe 11 juil. 12h14

55% de la surface reste à vendre, même si une partie a été louée. Dans quelle mesure peut-on espérer que cette surface soit vendue d'ici l'échéance du projet ? Que se passe-t-il si elle ne trouve pas preneur ?

R.I

Relation InvestisseursLe 11 juil. 14h33

Bonjour,

Plus de la moitié des surfaces non vendues sont actuellement pré-louées, ce qui attire d’ores et déjà des potentiels acquéreurs. D’autant plus que les locataires actuels sont des très belles contreparties (Banque de France et Pôle Emploi).

Le promoteur est déjà en discussion avec des investisseurs qui pourraient se positionner sur la totalité des surfaces restant à vendre (louées et non louées).

La société a déjà démontré ses capacités de commercialisation à l’instar du dossier LE PHOENIX, précédemment financé par FUNDIMMO, où elle a vendu 75% de ces lots en blanc (soit +15% de commercialisation en 6 mois).

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Valérie



Once Troy

Collecté : 800 000 €

Recherché : 800 000 €

Rendement : 9,00%

Durée de placement : 24 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • Savoir-faire du promoteur pour ce type de projet
  • Autorisations administratives purgées
  • Bonne pré-commercialisation locative (55% du CA)
  • Accord bancaire et GFA obtenus auprès de la Caisse d'Epargne
  • Terrain acquis

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité