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Le projet SERENA est une opération de promotion immobilière consistant en la démolition de l’existant (2 pavillons) afin de construire un immeuble en R+4 de 17 logements et d’un parc de stationnement souterrain sur deux niveaux composé de 17 places.
L'ensemble immobilier est situé à Bagneux (92) dans le département des Hauts-de-Seine.
| Adresse : | 203/207, avenue Henri Ravera à BAGNEUX (92220) |
| Foncier acquis : | oui, le 05 Octobre 2018 |
| Permis de construire : | PC n°PC 092 007 18 A008 |
| Nombre de lots | 17 |
| Surface de plancher : | 1.180 m² |
| Surface du terrain : | 679 m² |
A ce jour, 14 lots sur 17 sont réservés pour un prix de 4.668.080€TTC, soit 5.316€TTC/m² SHAB. Dont 12 lots actés (VEFA signées).
Le taux de pré-commercialisation se situe à 79% (exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires TTC).
L'opération génère un chiffre d'affaires HT de 5.372.759 € pour un total de charges HT s'élevant à 5.161.833 €, soit une marge de 210.876 €.
Ci-après le bilan prévisionnel HT de l'opération :
| Bilan | Montant euros HT |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | 5.372.759 € |
| Charge foncière | 1.012.359 € |
| Coût de construction et VRD | 2.613.773 € |
| Honoraires techniques | 1.223.830 € |
| Frais financiers | 248.430 € |
| Frais généraux | 63.491 € |
| Total des charges | 5.161.883 € |
| Marge | 210.876 € |
| Type de financement | Apporteur | Montant (euros) | % du total |
|---|---|---|---|
| Quasi-fonds propres | FUNDIMMO FP20 | 700.000 | 10% |
| Fonds propres | VALOPTIM | 200.000 | 3% |
| Pré-commercialisation (HT) | ACQUEREURS | 4.279.513 | 60% |
| Crédit Bancaire | CAISSE D'EPARGNE | 1.900.000 | 37% |
| TOTAL | 7.079.513 | 100% |
Le financement participatif à hauteur de 700.000 € viendra refinancer une partie des fonds propres nécessaires à la réalisation de l'opération.
Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP20 à la société VALOPTIM.
| Société réalisant l'opération : | SCCV HENRI RAVERA |
| Société se portant emprunteur du financement Fundimmo : | SAS VALOPTIM |
| Architecte : | IKA ARCHITECTES |
| Gros-oeuvre : | LOGIHQE |
Planning prévisionnel (communiqué à titre indicatif) de l'opération :
- Obtention du permis de construire : mais 2018
- Acquisition du terrain : octobre 2018
- Démarrage des travaux : novembre 2018
- livraison : deuxième trimestre 2020
VALOPTIM, créé en 2005 par M. Edouard PELLERIN, est un opérateur global de l’immobilier qui se concentre sur le secteur francilien.
Ses activités sont multiples et complémentaires :
- Ils ont commencé en 2005 par développer une unité de gestion locative en Ile-de-France pour les immeubles d’entreprise. Cette activité était portée par la société VALOPTIM jusqu’en 2018 (vente de l’activité en décembre 2018).
- Ils ont ensuite acheté en 2014 une agence immobilière Le Paris de L’immobilier (LPI) qui fait de la vente, location et de la gestion locative. Elle gère environ 300 lots en Ile-de-France et les immeubles achetés par la foncière EPIM DEV sont confiés à LPI.
- Ils ont créé en 2014 une unité de maintenance et d’entretien de parc locatif via la société Clean & Tools. Société généraliste de l’entretien et des petits travaux sur mesure pour des tiers et pour les immeubles détenus par la foncière EPIM DEV (mise en peinture de biens gérés – réparations en plomberie – montage de meubles).
- Depuis 2017, ils se sont constitués une foncière (EPIM DEV) qui détient 9 actifs situés en région parisienne.
- Ils font depuis 2018 également de la promotion (réhabilitation et réalisation d’opérations de logements neufs). L’activité de promotion est portée par VALOPTIM. Ils ont 3 opérations en cours dont celle de SERENA.
| Prix de l'obligation | 50,00 € |
| Ticket minimum de souscription | 1 000,00 € |
| Durée d'investissement en mois | 18 mois |
| Versement du coupon | in fine |
| Remboursement du nominal | in fine |
| Rendement annuel | 10,00% |
Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu ;
Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;
Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;
Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet SERENA est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;
Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;
Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 18 mois ;
Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement ne dépend pas uniquement de la réussite du projet financé, mais aussi de la réussite de l’activité globale de la SAS VALOPTIM.
Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.
Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune.
Commission versée à l'émetteur par la société porteuse de projet sur les montants levés : 7%.
Commission versée sur les montants souscrits par les investisseurs clients d’apporteurs d’affaires : 1.5%
L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse.
Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.
Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (10% annuels nets de frais) rémunéré à terme (18 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP20.
La SAS FUNDIMMO FP20 souscrira à son tour à un emprunt obligataire émis par la société SAS VALOPTIM rémunéré à terme sur la base de 10% annuels nets de frais, et remboursé à échéance de 6 mois.
N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 12 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 24 mois.
Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com.
A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.
L’opération SERENA se situe à Bagneux, commune française du département des Hauts-de-Seine (92) en région Ile-de-France dans l’arrondissement d’Antony au sud de Paris.
Les communes limitrophes sont au nord : Montrouge (92), à l'ouest : Châtillon et Fontenay-aux-Roses (92), au sud : Sceaux et Bourg-la-Reine (92) et à l'est : Arcueil et Cachan (94).
Situé au Nord de Bagneux, le terrain est longé au Nord par le cimetière Parisien de Bagneux et au sud par la RD128.
Le site est situé à moins de 2 km de Paris et sera desservi par la station Bagneux Métro ligne 4, gare du Grand Paris (située à 500m).
Fundimmo est la première plateforme
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des Marchés Financiers sous le statut de
Conseiller en Investissements Participatifs
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