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Le projet « Le Château de Sacy » est une opération de refinancement des fonds propres qui ont été apportés dans le cadre de la réhabilitation complète d’un hôtel situé à Sacy (51500), commune du département de la Marne, dans la région Grand Est. 

Oeuvre de l’architecte Pierre Louis Gosset et dénommée « Villa Maria » lors de sa construction en 1850, le Château de Sacy a fait l’objet d’une restauration complète, sur une période de 12 mois et a été transformé en un établissement hôtelier composé de 12 chambres et suites, d’un restaurant et d’un bar.

Voici ci-dessous une vidéo de l'hôtel :

Adresse :Rue des Croisettes, Sacy (51.500) 
Foncier acquis :                              oui, le 22 octobre 2015
Permis de construire :PC n°PC 051 471 15 J0001
Nombre de chambres12 chambres et suites (haut-de-gamme)
RestaurantLes Vignes
Surface du terrain :1.063 m²

A ce jour l'hôtel est destiné à être conservé par le groupe hôtelier indépendant BIRD (Millésime) qui est à l'origine du projet de réhabilitation et qui en assure son exploitation.

Dans l'hypothèse où l'opérateur souhaite revendre le complexe immobilier, celui-ci a été valorisé au 31/03/2019 par un expert indépendant (Cushmann & Wakefield), après visite des lieux, à une valeur globale de 6.4M€ décomposée de la manière suivante :

-Valeur vénale des murs : 5,8M€ hors taxes & hors frais d’acquisition 

-Valeur vénale du fonds : 0,6M€ hors taxes & hors frais d’acquisition 

Le réalisé de 2018 et le business plan de l'exploitation de l'hôtel sur les trois prochaines années :


Type de financementApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP34                             2.500.00062.5%
Fonds propresBIRD & Consortium d'investisseurs1.500.00037.5%
TOTAL4.000.000100%

Le financement participatif à hauteur de 2.500.000 € viendra refinancer une partie des fonds propres versés lors de la réalisation de l'opération.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP34 à la société SARL C LES BULLES.

Société qui réalise l'opération :      SARL C LES BULLES
Architecte : 
M3A Architecture
Notaire :Maître Jean-Michel PINTEAUX
Assurance :Allianz
Expertise : Cushman & Wakefield

Planning prévisionnel (communiqué à titre indicatif) de l'opération :

- Acquisition du bien : octobre 2015

- Démarrage des travaux : juillet 2016

- Ouverture de l'hôtel et restaurant : Juillet 2017

- Refinancement par une dette bancaire ou cession de l'ensemble immobilier : premier semestre  2021


BIRD, est une société dédiée à la conception et à la création d’établissements hôteliers et de restauration d’exception dans des sites rares. Ce groupe est né en 2014 de la volonté de ses fondateurs et de ses associés de créer une « collection de lieux » baptisée Millésime regroupant des établissements de petite taille autour du thème de l’art de vivre à la française.

En quelques chiffres :

-Investisseurs en capital : les gérants fondateurs et une trentaine d’investisseurs privés dont le groupe BMF qui soutient activement BIRD depuis plusieurs années. A ce titre, le groupe BMF est partenaire et associé de la holding BIRD mais aussi du projet hôtelier de Megève (LE SOLEIL D’OR) qui avait été financé, en partie, par une levée en crowdfunding via la plateforme FUNDIMMO. 

-Nombre d’hôtels : 8 + 2 en construction
-Nombre de restaurants : 8
- Nombre de collaborateurs : 150 personnes

Historique de BIRD

A ce jour, BIRD compte 8 lieux d’hôtellerie et 8 lieux de restauration (dont Bordeaux, la Baule, Arcachon, Sacy, Paris) et 5 autres projets en cours sur la période 2019/2021 dont :

-Le Soleil d’Or à Megève (74) : hôtel en cours de réhabilitation/extension qui sera livré en décembre 2019. Cette opération a été financée en partie via FUNDIMMO. 2,5M€ ont été levés en mai 2018, échéance 24 mois par BMF. 

-Geneuil 1800 à Valloire (74) : refuge de luxe en haute montagne. L’ouverture est prévue en décembre 2020. 

-Paros dans les Cyclades : Eco resort à ouvrir en avril 2021. 


Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois24 mois
Versement du couponIn fine
Remboursement du nominalIn fine
Rendement annuel11,00%

Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu;

Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;

Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;

Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet CHATEAU DE SACY est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;

Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;

Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 24 mois ;

Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune

Commission versée à Fundimmo par la société porteuse de projet sur les montants levés : 4%

Commission versée sur les montants souscrits par les investisseurs clients d’apporteurs d’affaires : 2%

L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (11% annuels nets de frais) rémunéré à terme (24 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP34.

La SAS FUNDIMMO FP34 souscrira à son tour à une avance en compte courant émise par la société SARL C LES BULLES rémunérée à terme sur la base de 11% annuels nets de frais, et remboursée à échéance de 24 mois.

N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 12 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 30 mois.


Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse. 

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. 

A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


L’ensemble immobilier est situé à Sacy, commune du département de la Marne (51) dans la région
Grand Est.

La commune de SACY est localisée à 12 km au sud-ouest du centre de Reims.


Au cœur de la Montagne de Reims, SACY est traversée par la route touristique du Champagne. Le village possède près de 150 hectares de vignes pour 78 exploitants.

Situé au milieu des vignes, le bien surplombe le village.

Il se situe également à environ :

- 8 km de l’autoroute A4 qui rejoint Paris et 

- à moins de 6 km de la gare Champagne-Ardenne TGV et du Parc d’affaires Reims-Bezannes, en développement, qui accueillera à termes 200 entreprises, des centres de recherches et de formation.

Commentaires

C.J

ChristianLe 24 juil. 18h47

l'espoir fait vivre mais la chute sera rude et la valeur de l'actif diminué

R.I

Relation InvestisseursLe 25 juil. 09h55

Monsieur, 

Nous vous remercions pour vos sollicitations, cependant l’analyse de Fundimmo et celle des membres du comité ne reposent pas sur des « espoirs » mais sur des éléments concrets. 

La marge de sécurité entre le montant du prêt Fundimmo et la valeur de l'actif est importante (Loan to Value = 43%).

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition,

Mélanie

C.J

ChristianLe 23 juil. 07h58

tout cela rappelle un groupe hotelier qui a fait faillite

R.I

Relation InvestisseursLe 23 juil. 11h28

Bonjour Monsieur,

Le modèle économique d'un groupe hôtelier est complexe. La maturité d'un projet hôtelier se situe autour de 3 à 4 années. Dans le cas précis, BIRD est une marque en plein essor, plébiscitée par la presse à de nombreuses reprises.

D'autre part, la société BIRD est soutenue par un groupe immobilier de taille significative (Groupe BMF) qui investit dans ses projets. 

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition.

Mélanie

M.M

MarcLe 22 juil. 22h45

Bonjour Les CA annoncés a fin mai 2019 sont très loin de ceux du Business Plan pour 2019 - Comment s'expliquent ces écarts?

R.I

Relation InvestisseursLe 23 juil. 11h35

Bonjour Monsieur,

L'activité d'un hôtel est marquée par la saisonnalité et traditionnellement le deuxième semestre représente presque 60% du chiffre d'affaires annuel.

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition.
Mélanie

M.R

MatthieuLe 17 juil. 18h04

Bonjour, le rendement annuel est-il un TRI ? ou bien les intérêts de l'obligation ? Le cas échéant, ces intérêts sont-ils capitalisés ? Merci Matthieu

R.I

Relation InvestisseursLe 18 juil. 11h09

Bonjour,

Il s'agit bien des intérêts de l'obligation et ces intérêts sont capitalisés.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition.

Mélanie

B.C

BenjaminLe 16 juil. 22h04

Bonjour, le paragraphe II.1 partie 2 est très clair sur l'absence de frais facturés à l'investisseur (aucun frais sur la souscription, aucun frais sur la durée de l'investissement, frais de fonctionnement de FP 34 pris en charge par FUNDIMMO), le paragraphe 2.II partie 2 l'est beaucoup moins. Pouvez-vous confirmer qu'il ne concerne pas l'investisseur ?

R.I

Relation InvestisseursLe 18 juil. 14h04

Bonjour,

Je vous confirme qu'il ne s'agit pas de frais facturés à l'investisseur mais ceux qui sont payés par la société de projet au titre de notre prestation de services.

Toute l’équipe de Fundimmo reste à votre disposition.

Mélanie 

L.R

LudovicLe 11 juil. 13h46

Bonjour, quell est la date contractuelle de cloture de souscription au projet? Vu le rythme de collecte on dirait bien que la somme collectée n’atteindra pas votre objectif. Travaillez vous en parallèle a la recherche d’investisseurs institutionnels? Merci

R.I

Relation InvestisseursLe 11 juil. 15h04

Bonjour Monsieur, 

En effet nous travaillons avec des investisseurs institutionnels à la finalisation de cette collecte. Celle ci devrait être terminée d'ici une quinzaine de jours au plus tard.


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

P.L

PatrickLe 09 juil. 17h13

Bonjour, Le seuil de succès du projet est-il de deux millions d’euros (page 17 du DIRS) ou d'un million huit cent mille euros (page 18 du DIRS) ? Cordialement.

R.I

Relation InvestisseursLe 09 juil. 17h46

Bonjour,

Nous pouvons clôturer la collecte lorsque Fundimmo a receuilli au minimum 80% de l'objectif de collecte (soit 2.000.000 euros d'intention de souscription) et ensuite il faut, a minima, que 90% de ces intentions soient confirmées par la bonne réception des paiements. 

C'est pour cette raison que le minimum prêté peut être de l'ordre de 1.800.000 euros.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition.

Mélanie

M.R

MaximeLe 08 juil. 07h46

Bonjour, la promesse d'affectation hypothécaire couvre-t-elle également les intérêts du financement participatif ?

R.I

Relation InvestisseursLe 08 juil. 10h32

Bonjour,

Je vous confirme que la promesse d'affectation hypothécaire couvre bien le capital et les intérêts.

Bien à vous,

Mélanie

J.R

Jean-louisLe 04 juil. 19h50

Bonsoir, quel est le chiffre d'affaires estimé à fin juin ?

R.I

Relation InvestisseursLe 05 juil. 17h05

Bonjour ,

Le chiffre d'affaires sur les 5 premiers mois de l'année 2019 est de 563K€ dont 163K€ pour l'hébergement et 379K€ pour la restauration.

Toute l'équipe Fundimmo reste à votre disposition,

Mélanie

J.P

Jean-charlesLe 02 juil. 22h41

Plusieurs questions: 1) pouvez vous confirmer ce que veut dire « promesse hypothécaire »? Est ce une hypothèque de premier rang et est elle un CP au financement? 2) le financement Fundimmo est il Senior à l’investissement des promoteurs? 3) Pouvez vous svp confirmer que l’emprunteur ne pourra pas contracter de dette senior avant le refinancement? 4) pouvez vous svp confirmer que les management fees sont capés? 5) pouvez vous confirmer que les murs et les fonds (hôtel et restaurant) sont dans le véhicule emprunteur? Merci

R.I

Relation InvestisseursLe 03 juil. 11h16

Bonjour,

Il s’agit d’une promesse d’affectation hypothécaire de premier rang qui sera pari passu avec le solde prêté (1.5M€) par le consortium d’investisseurs.

Il est stipulé contractuellement que la société de projet C LES BULLES ne pourra contracter une dette bancaire de plus de 500.000€ et il est précisé que l'avance Fundimmo doit être maintenue à son rang jusqu’à son complet remboursement, en ne conférant pas de sûreté sans lui en faire bénéficier pari passu.

La société C LES BULLES détient les murs mais aussi le fonds de commerce. Elle exploite donc directement. La holding Millesime/BIRD prévoit un management fees de 3% pour les frais centralisés du groupe (comptabilité, rh, communication, commercial..). Au-delà des deux ans du prêt, ce taux pourra monter à 5%.

Bien à vous,

Mélanie

M.R

MaximeLe 02 juil. 18h19

Bonjour, si le projet est de refinancer temporairement l'ensemble immobilier, qu'advient-il de la garantie hypothécaire initiale ? Est-elle transférée au bénéfice des investisseurs Fundimmo dans le cadre de ce refinancement ?

R.I

Relation InvestisseursLe 03 juil. 09h26

Bonjour,

Effectivement, le projet est de refinancer temporairement mais aussi partiellement l’ensemble immobilier.

Une fois le refinancement de Fundimmo de 2.5M€ intervenu, de facto les garanties qui avaient été prises par les investisseurs historiques (au titre de ces 2.5M€) seront annulées.

Les investisseurs Fundimmo bénéficieront d’une promesse d’affectation hypothécaire de premier rang pari passu avec le solde prêté (1.5M€) par le consortium d’investisseurs.

Bien à vous,

Mélanie

M.R

MathieuLe 02 juil. 15h34

Pourquoi ne pas avoir fait eu au moins partiellement à un crédit bancaire (par exemple 500k Fundimmo, 2M crédit bancaire, 1,5M fonds propres) ? Le prévisionnel de l'hôtel est il représentatif de la dynamique qu'ont pu avoir d'autres établissements rénovés puis exploités type Soho houses ou cela a t-il été uniquement réalisé sur la base de la concurrence régionale ? Le consortium d'investisseurs n'aurait il pas été enclin à participer à une levée de fonds interne ?

R.I

Relation InvestisseursLe 02 juil. 17h26

Bonjour,

BIRD est un groupe récent qui se fait accompagner depuis ses débuts par un consortium d’investisseurs. Les banques refinanceront l’ensemble immobilier une fois que l’hôtel aura atteint 3 - 4 ans d’exploitation.

Le prévisionnel a été réalisé en couplant les données du marché rémois et les données historiques du groupe.

Le consortium d’investisseurs est déjà présent au tour de table de l’opération : ils ont accompagné le projet depuis ses débuts. Le refinancement partiel des fonds propres par Fundimmo permettra un réemploi de leurs fonds dans d’autres projets développés par le groupe BIRD.

Bien à vous,

Mélanie



Le Château de Sacy

Collecté : 2 391 700 €

Recherché : 2 500 000 €

Rendement : 11,00%

Durée de placement : 24 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • Hôtel entièrement restauré (de type haut-de-gamme)
  • L’hôtel figure dans la « Hot List 2018: The Best New Hotels in the World » du magazine de voyage de luxe « Condé Nast Traveler »,
  • Solidité de la garantie (promesse hypothécaire sur le bien)

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité