• 22 rue de Courcelles, 75008 Paris
  • 01.85.64.07.53
  • Contact
Fb3c44ae e5fc 48a1 b6fe bddbeee9017b

Le projet RÉSIDENCE LAVOISIER est une opération marchand de biens qui consiste en l’acquisition d’un immeuble et des droits immobiliers s’y afférents en vue d’une revente sans la réalisation de travaux majeurs à Montreuil (93100) dans le département de la Seine-Saint-Denis en région Ile-de-France.

Contexte :

L’opération a démarré par la SCI TREIZE LAVOISIER qui a obtenu un PC le 07/04/11 et ouvert le chantier le 17/11/2011.

Cette dernière avait acquis la propriété bâtie principalement à usage d’entrepôt et atelier avec bureaux (bâtiment en R+2+grenier partiel) afin de la surélever d’un R+3 pour qu’elle soit in fine composée de 7 lots.

Cependant, du fait d’un problème de santé du gérant de la SCI TREIZE LAVOISIER, la société a décidé de céder, dans sa globalité l’opération en cours, soit le PC et le bien dans son état existant :

-Sous-sol : hall, dégagement, rangement, sanitaire, salle de réunions, bureau, salle de repos, un local de rangement et un local technique ; -RDC : entrée, accueil, 2 bureaux, un local de stockage, un atelier et un local poubelles ; -R+1 : 2 espaces d’activité (comprenant chacun 2 bureaux et une salle de repos équipée d’une cuisine) et 1 espace actuellement utilisé en logement ; -R+2 : 2 espaces d’activités (comprenant chacun 2 bureaux et une salle de repos équipée d’une cuisine) et 2 espaces actuellement utilisés en logements.

A cet effet, la SARL D2I a acquis les biens et droits immobiliers le 03/10/2018, sachant que courant mars 2018, la SCI TREIZE LAVOISIER avait achevé les travaux du RDC, R+1 et R+2 et que les travaux prévus au PC restant à envisager sont :

-La construction d’un 3ème étage comprenant un appartement à usage d’habitation se composant d’un pallier, d’une cuisine/séjour/salle à manger, de 2 salles de bains, de 2 chambres , d’un dressing, d’une véranda et d’une terrasse ; -L’installation d’un ascenseur, -L’installation de panneaux photovoltaïques et d’une éolienne.

Ces travaux seront effectués comme suit :

  • Le R+3 sera construit par l’acquéreur du futur lot 9
  • L’ascenseur sera installé par la société D2I
  • L’installation de panneaux photovoltaïques et d’une éolienne a été abandonnée (objet du permis de construire modificatif)
Adresse :9, rue Lavoisier à MONTREUIL (93100)
Foncier acquis :Oui, le 03/10/2018
Permis de construire :PC n°093048 10 B0278
Obtenu le 07/04/2011
Transféré le 29/05/2018

PC n°093048 10 B0278 T01
Purgé le  : 06/09/2018
Permis de construire modificatifPC n° 093048 10 B0278 M02
Obtenu le 03/11/2018
Purgé 
Surface du terrain :305 m²
Surface habitable :584 m² 
Nombre de stationnements : 11 places

A ce jour, 8 lots sur 9 sont réservés pour un prix total de 1.839.000€ représentant un taux de pré-commercialisation de 79% du CA TTC.

Ci-après le bilan prévisionnel TTC de l'opération RÉSIDENCE LAVOISIER.

L'opération génère un chiffre d'affaires TTC de 2.319.000 € pour un total de charges TTC s'élevant à 1.736.756 €.

BilanMontant euros TTC
Chiffre d'affaires2.319.000 €
Charge foncière, redevances et taxes1.487.600 €
Coût travaux    60.000 €
Honoraires techniques et commerciaux89.276 €
Frais financiers74.880 €
Frais divers25.000 €
Total des charges1.736.756 €
Marge582.244 €
Type de financement   ApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP30    300.000 €13%
Fonds propresSARL D2I150.000 €7%
Pré-commercialisation TTC Vente  1.839.000 €80%
TOTAL2.289.000 €100%

Le financement participatif à hauteur de 300.000€ viendra refinancer les fonds propres déjà investis dans l'opération RÉSIDENCE LAVOISIER.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP30 à la société SARL D2I.

Société qui réalise l'opération :SARL D2I
Société se portant emprunteur du financement Fundimmo :SARL D2I
Notaire :Maître Denis SALZES
Architecte :Cabinet AXONE ARCHITECTES
Géomètre :ACTIG GEO

Planning prévisionnel (communiqué à titre indicatif) :

  • Obtention du permis de construire : Avril 2011
  • Transfert du permis de construire : Mai 2018
  • Purge du transfert de permis de construire : Septembre 2018
  • Acquisition du terrain : Octobre 2018
  • Obtention du permis de construire modificatif : Novembre 2018
  • Purge du permis de construire modificatif : Février 2019
  • Remboursement du financement FUNDIMMO : Septembre 2021

Description de l'opérateur D2I :

La société D2I, créée en 2010 et gérée par Jean Luc DIAN, réalise de petites opérations marchand de biens ainsi que de promotion. Généralement les opérations menées sont soit logées dans des structures ad hoc, soit menées dans le cadre de maitrise d’ouvrage déléguée effectuée directement par M. DIAN.

Ce dernier a réalisé de nombreuses opérations de réhabilitation sur Paris et région parisienne soit en direct, soit en maîtrise d’ouvrage déléguée avec la société KARMA via sa société JLD.

KARMA est la société Holding d'un monsieur qui était ancien expert comptable et commissaire aux comptes et qui a revendu son entreprise et investit dans l’immobilier. Monsieur avec qui M. DIAN intervient en assistance à maitrise d’ouvrage.

A savoir que la société KARMA avait investi en fonds propres pour le développement de l’opération RESIDENCE LAVOISIER et avait apporté 300K€. Cependant, le dirigeant de KARMA, pour des raisons médicales, va retirer ses fonds de l’opération d’où le besoin de notre intervention.


Historique de promotion D2I :

La société a eu une activité réduite au cours des précédents exercices car Monsieur DIAN se focalisait sur des opérations patrimoniales familiales.

Ci-dessous quelques opérations marchand de biens menées :

-Asnières : 38 rue du Mesnil et 57 avenue Guillemin - Transformation d’un garage en loft d’habitation ;
-Clamart : 85, avenue Henri Barbusse - Achat de 2 étages de bureaux et 6 parkings et revente après obtention du changement d'affectation et réalisation des travaux

Opérations en cours :

Aujourd’hui, la société D2I ne porte qu’une seule opération, celle qui est l’objet de notre refinancement et 2 participation dans des SCCV de projet dédiées :

1. SCCV VILLON : Opération OREE DU PARC située Livry Gargan (93) consistant en la création de 22 logements d’une SHAB totale de 1211 m². L’opération est livrée, les lots sont tous vendus mais 6 lots restent non-actés. La marge de l’opération sera encaissée début avril 2019.

2.SCCV PVC 75 : Opération PAUL COUTURIER à Montreuil (93) consistant en la création de 7 logements. Le PC est en cours de purge, 3 lots sont réservés et la livraison est prévue au T1 2020.

Financement participatif :

La société D2I n’a jamais eu recours au financement participatif.

Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois18 mois
Versement du couponin fine
Remboursement du nominalin fine
Rendement annuel10,00%

Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu ;

Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;

Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;

Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet RESIDENCE LAVOISIER est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;

Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;

Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 18 mois ;

Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement dépend de la réussite de l’activité globale de la SARL D2I.

Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune

Commission versée à l'émetteur par la société porteuse de projet sur les montants levés : 8%

L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. 

Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (10% annuels nets de frais) rémunéré à terme (18 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP30.

La SAS FUNDIMMO FP30 octroiera à son tour une avance en compte courant d'associé à la société SARL D2I rémunérée à terme sur la base de 10% annuels nets de frais, et remboursée à échéance de 18 mois.

N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 6 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 24 mois.

Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse. 

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


L’opération LA RÉSIDENCE LAVOISIER se situe à Montreuil, une commune française dans le département de la Seine-Saint-Denis. Il s’agit de la 2ème ville la plus peuplée du département et après Saint-Denis, et la 5ème de la région Île de France.

La ville est située dans la banlieue de Paris et elle est limitrophe des département de Paris et du Val-de-Marne.

Les communes limitrophes sont : Bagnolet, Romainville, Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois, Saint-Mandé, Vincennes, Fontenay-sous-Bois et Paris.

Située à 7,5 km de Notre-Dame de Paris, la commune couvre un territoire d'une superficie de 8,92 km².


Accès :

Voies routières :

Trois voies à grande circulation permettent d'accéder à Montreuil : le périphérique à l'ouest, l'A3 au nord et l'A86 à l'est. Environ 120 km de voies routières desservent la ville.

Transports publics :

Métro : La ligne M9, dont le terminus se trouve à Mairie de Montreuil, et dont les stations Croix de Chavaux, Robespierre et Porte de Montreuil permettent d'accéder au Bas-Montreuil.

Plusieurs projets d'extensions pourraient amener de nouveaux transports en commun à Montreuil :

-un projet de prolongement de la ligne M11 prévoit un arrêt dans le Haut-Montreuil et un autre à proximité : Montreuil-Hôpital et La Dhuys avec une mise en service en 2022
-Le projet de prolongement de la ligne 1 du tramway d'Île-de-France entre Bobigny et Fontenay sous Bois amènera 5 arrêts à Montreuil, entre les quartiers de la Boissière et Montreau-Ruffins : route de Romainville, Aristide-Briand, rue de Rosny, Théophile-Sueur et Côte du nord.

Enfin, les Vélib' sont arrivés à Montreuil en juin 2009, dans un périmètre de 1 500 m autour de Paris. Dix-neuf stations ont été installées, permettant aux Montreuillois de rejoindre la capitale ou de circuler vers les communes voisines équipées au moyen de ces vélos en libre service

Bus : 102 (la Boissière, Mairie, Croix de Chavaux, Robespierre), 115 (Mairie, Croix de Chavaux), 121 (zone industrielle de l'Acacia, Mairie), 122 (le Morillon, les Ruffins, Cimetière, Mairie, Croix de Chavaux, la Noue), 124 (rue de la Solidarité), 127 (Église Saint-Charles, les Beaumont, Croix de Chavaux), 129 (Hôpital André Grégoire, la Boissière, Mairie), 215 (Porte), 301 (les Ruffins, la Boissière, Hôpital André Grégoire), 318 (Robespierre), 322 (Mairie) et 545 (la Boissière, Hôpital André-Grégoire).

Commentaires

Aucune question n'a été posée.

Résidence Lavoisier

Collecté : 313 800 €

Recherché : 300 000 €

Rendement : 10,00%

Durée de placement : 18 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • Très bonne commercialisation (79%)
  • Bonne marge opérationnelle de 25% du CA
  • Autorisations administratives purgées
  • Pas de travaux majeurs (3% du CA)

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité