• 154, boulevard Haussmann 75008 Paris
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Le projet Imminence consiste en la démolition totale d’un pavillon d’habitation et d’un ensemble de boxes situé 20 Rue Auguste Blanqui 94250 Gentilly afin de construire, sur un niveau de sous-sol accueillant le parking, un ensemble immobilier comprenant au total 27 logements neufs répartis sur 5 ilots d’une surface de plancher totale de 1.761 m². Entre les bâtiments de l’ensemble immobilier, des jardins privatifs seront créés.


L'opération est portée par la société SARL BATITERRE, promoteur historique en région parisienne depuis 1982.

Adresse :20, rue Auguste Blanqui, 94250 Gentilly
Foncier acquis :Oui, en décembre 2016
Permis de construire :PC 94 037 13 W1006 purgé le 25/05/2016
Permis de construire modificatif :PC 94 037 13 W1006 M1 obtenu le 23/09/2015 et purgé le 25/05/2016
Surface du terrain :1 271 m²
Surface habitable :1 630 m²
Surface de plancher maximale :1 761 m²

A ce jour, 26 lots sur 27 ont été réservés pour un prix total de 7.809.162 €HT, soit 8.573.162 €TTC représentant un taux de pré-commercialisation de 96% du chiffre d'affaires TTC.

Ci-après le bilan prévisionnel Hors Taxes de l'opération IMMINENCE.

L'opération génère un chiffre d'affaires HT de 8.469.598€ pour un total de charges HT s'élevant à 6.520.468€.

BilanMontant euros HT
Chiffre d'affaires8.469.598
Charge foncière, redevances et taxes1.705.000
Coût de construction incluant démolition et VRD     3.198.934
Honoraires techniques1.049.081
Frais financiers471.485
Total des charges6.520.468
Marge1.949.130

Type de financement   ApporteurMontant (euros)% du total
Quasi-fonds propresFUNDIMMO FP7      1.000.00033%
Crédit bancaireCaixa Géral de Dépositos    2.050.00067%
TOTAL3.050.000100%

Le financement participatif à hauteur de 1.000.000€ viendra refinancer les fonds propres nécessaires à la réalisation de l'opération IMMINENCE.

Ce financement participatif sera apporté par FUNDIMMO FP7 à la société SARL BATITERRE.


Société qui réalise l'opération :SARL BATITERRE
Société se portant emprunteuse du financement Fundimmo :SARL BATITERRE
Maîtrise d'oeuvre d'exécution :M20 (31, rue de la Mare à Tissier, 91280 SAINT PIERRE DU PERRAY)
Bureau de contrôle :QUALICONSULT (2, rue Hélène Boucher, 78284 GUYANCOURT)
Coordonnateur sps :ARCH ENGINEERING (128, rue de la Boétie, 75008 PARIS)
Architecte :TAG ARCHITECTES (9, impasse de Mont Louis, 75011 PARIS) 

Planning prévisionnel (communiqué à titre indicatif) :

  • Purge du permis de construire : Mai 2016
  • Acquisition du terrain : Décembre 2016
  • Démarrage des travaux : Mars 2017
  • Livraison : Février 2020

Depuis sa création en 1982, le groupe développe des programmes de logements neufs, de réhabilitation ou de terrains à bâtir et réalise des opérations marchand de biens. 

La société BATITERRE, aujourd'hui gérée par M. et Mme HAIUN, est un promoteur historique dans la région parisienne. Son siège social se situe à PARIS  dans le 17ème arrondissement.

La société s'appuie sur une expérience et un savoir-faire reconnus. Historique se la plan local, son expertise s'est développée au fil des années afin de proposer des prestations complètes et de qualité.

Le groupe BATITERRE développe également depuis plusieurs années un parc locatif et des investissements de qualité, misant tant sur l'immobilier de que l'habilitation mais également sur les locaux commerciaux et d’activités.

A noter que BATITERRE a déjà eu recours au financement participatif via Fundimmo pour le financement d'une opération de marchand de biens "LE CŒUR DU MARAIS" à hauteur d'un million d’euros en juillet 2018 pour une durée de 12 mois.

Caractéristiques du placement

Prix de l'obligation50,00 €
Ticket minimum de souscription1 000,00 €
Durée d'investissement en mois24 mois
Versement du couponIn fine
Remboursement du nominalIn fine
Rendement annuel9,00%

Risque de perte partielle ou totale en capital investi : l'investissement en obligations fait porter un risque de perte totale du capital en cas de défaut pour une espérance de gain limitée au rendement éventuellement perçu;

  • Risque liés à l'absence de liquidité : les Obligations sont incessibles jusqu'à leur complet remboursement ;
  • Risque opérationnel : retards ou malfaçons dans les travaux d'aménagement, risque de dégradation avant la revente ;
  • Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet IMMINENCE est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation ou la gestion d'actifs immobiliers ;
  • Risques liés à la solvabilité de l'émetteur : plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important ;
  • Risques liés à la prorogation : possibilité de prorogation de l'emprunt obligataire d'une durée de 6 mois à compter de la date d’échéance normale fixée à 24 mois ;
  • Risques liés au montage d'intervention : Le retour sur l’investissement ne dépend pas uniquement de la réussite du projet financé, mais aussi de la réussite de l’activité globale de la SARL BATITERRE.

Nous attirons votre attention sur les risques spécifiques de la société présentée dans le chapitre "risques liés à l'activité de l'émetteur et son projet" de la note d'information de synthèse.

Commission versée par les investisseurs sur les montants souscrits : aucune

Commission versée à l'émetteur par la société porteuse de projet sur les montants levés : 6%

L'ensemble des frais induits de l'opération impactant la rentabilité de l'investissement est décrit dans la note d'information de synthèse

Les rendements sont affichés nets de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux. Nous vous invitons à lire attentivement le document d'information dédié à la fiscalité des obligations avant d'investir.

Les investisseurs en financement participatif souscriront à un emprunt obligataire à taux fixe (9% annuels nets de frais) rémunéré à terme (24 mois) et émis par un holding intermédiaire créé par Fundimmo, la SAS FUNDIMMO FP7.

La SAS FUNDIMMO FP7 souscrira à son tour à un emprunt obligataire émis par la société SARL BATITERRE rémunéré à terme sur la base de 9% annuels nets de frais, et remboursée à échéance de 24 mois.

N.B : En cas de remboursement anticipé, la durée minimale de placement est de 6 mois pleins et en cas de prorogation, la durée du placement sera portée à 30 mois.


Le montage complet de l'opération est décrit dans la note d'information de synthèse. 

Nous informons les investisseurs que certains actionnaires de Fundimmo ou membres du comité de sélection de Fundimmo envisagent d'investir eux-mêmes dans le présent projet, aux mêmes conditions que celles proposées aux investisseurs sur la plateforme Fundimmo.com. A ce jour, ces investissements ne sont pas certains.


Le projet est situé 20 Rue Auguste Blanqui, 94250 Gentilly.

Gentilly est une commune française située dans le département du Val-de-Marne en région Ile-de-France.

Cette commune, partagée entre les cantons du Kremlin-Bicêtre et d’Arcueil, appartient à la petite couronne de la ville de Paris, dont elle est mitoyenne.

Le projet, situé au centre de la commune Gentilly le long de la rue Auguste Blanqui (une des transversales Nord-Sud qui longe les voies du RER B) est également situé aux portes des 13ème et 14ème arrondissements de Paris.


A proximité :

Des commerces, des établissements publics, la gare, des espaces verts, les étals du marchés et le Parc Montsouris à 10 minutes à pied.

Accès :

A quelques minutes à pied du RER B GENTILLY, du Tram 3a CITE UNIVERSITAIRE, des bus 57, 125, 184 et 186 et à une centaine de mètre du périphérique Porte de Gentilly qui donne un accès direct vers l’A6.

Voies routières :

Gentilly est bordée au nord par le boulevard périphérique de Paris, à l'est par l'autoroute A6b et, en partie, à l'ouest par l'autoroute A6a.

En venant du nord, il est possible d'accéder à Gentilly par l'autoroute A6b (sortie 1), la porte d'Italie, la porte de Gentilly et la poterne des Peupliers.

Elle est reliée au Kremlin-Bicêtre par la rue Jean-Jaurès, à Montrouge par l'avenue Paul-Vaillant-Couturier, à Arcueil par l'avenue de Stalingrad.

Transports en commun :

Gentilly est desservie par 4 lignes du réseau RATP (Bus 57, 125, 184, 186 et v5) et la gare GENTILLY sur la ligne du RER B. Dans Paris, les arrêts du Tram 3a ainsi que la station de Métro Porte d’Italie sont proches de Gentilly. Aussi, 5 stations de Vélib’ sont installées dans Gentilly.


Commentaires

H.L

Hoang dungLe 06 déc. 11h36

Bonjour, avez-vous des nouvelles concernant le rapport de conformité en cours d'établissement par l’Inspection Générale des Carrières? Merci d'avance. Dung

R.I

Relation InvestisseursLe 06 déc. 15h17

Bonjour Monsieur, 

Nous n'avons pas encore eu de nouvelles concernant le rapport de l'inspection générale des carrières. En effet, cela peut prendre du temps. Il s'agit bien d'un rapport de conformité sur la bonne mise en œuvre des techniques employées, et au vu de l'expérience et du professionnalisme de l'opérateur, nous avons été rassurés.


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre

M.G

MathieuLe 28 nov. 03h17

Bonjour, je comprends qu'il n'y a pas de société de projet à proprement parler: la SARL BATITERRE gère plusieurs projets. Dès lors, est-ce que les fonds prêtés sont destinés uniquement à ce projet? Par ailleurs, la collecte semble plus lente qu'à l'habitude, quelle est votre analyse de la situation? Quel est le seuil au-dessus duquel la collecte est viable? Jusqu'à quand est-elle ouverte? Merci

R.I

Relation InvestisseursLe 28 nov. 10h22

Bonjour Monsieur,


Les fonds collectés sur la plateforme Fundimmo serviront à refinancer les fonds propres du promoteur déjà investis dans l’opération. Les fonds prêtés seront donc uniquement destinés à ce projet.

Concernant la vitesse de la collecte, elle est moins rapide que d’habitude mais ceci est dû au montant total à collecter (soit 1M€) qui est un montant important comparé à d'autres opérations de tailles moins conséquentes qui sont sorties ces dernières semaines.

La collecte est en principe ouverte jusqu’au lundi 21 janvier, la durée de collecte maximale étant de 60 jours. Cependant, elle pourra être clôturée par anticipation si le montant des souscriptions fermes atteint 720.000€ (72% du montant cible de la collecte).


Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,
Valérie

P.D

PhilippeLe 27 nov. 16h46

Bonjour, Avez-vous pu vous assurer que 96% du CA est bien réservé ? Le projet ayant beaucoup de retard, les futurs acquéreurs ( ou au moins une grande partie ) ont pu se désister par manque de patience ou de visibilité. Bien cordialement

R.I

Relation InvestisseursLe 27 nov. 16h57

Bonjour,

Nous vous confirmons que les ventes en l'état futur d'achèvement (pour 96% du CA) ont bien été signées auprès du notaire de l'opérateur.

Toute l’équipe Fundimmo reste à votre disposition. 

Mélanie


J.T

JoannaLe 26 nov. 10h44

Bonjour, En lisant le dossier, j’ai eu l’impression que des cavités ont été comblées. Mais aujourd’hui je lis dans la réponse de Mélanie : « Actuellement l’inspection Générale des Carrières établit son rapport pour s’assurer de la conformité des réalisations. » Est-ce que cela veut dire que le projet est susceptible d’attraper encore plus de délais (dans le cas où l’inspection Générale des Carrières donne un avis négatif sur la qualité des travaux pour combler des cavités) ?

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 11h24

Bonjour, 

Les cavités ont bien été comblées c’est pour cette raison que l’Inspection Générale des Carrières établit actuellement son rapport de conformité.

Pour autant, et comme pour tout projet de promotion, le risque de retard ne peut être occulté. 

Toute l’équipe Fundimmo reste à votre disposition. 

Mélanie

 

J.C

JeanLe 26 nov. 00h13

Pour ma part .. ma recherche sur internet sur l opérateur historique .. m a sensiblement refroidi ..je ne suis peut être pas le seul ...

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 10h28

Bonjour Monsieur, 

En effet sur les forums internet il est aujourd'hui rare de trouver bonne presse d'un promoteur. Généralement, les acheteurs immobiliers contents ne prennent pas le temps d'aller l'écrire. Sans citer d'autres opérateurs beaucoup plus connus et beaucoup plus gros, j'ai trouvé le même type de commentaires.

Néanmoins, le point important pour un crowdfunder, c'est que cet opérateur soit en capacité de bien réaliser ses opérations, les finaliser et rembourser l'investissement. De plus cette opération est d'ores et déjà vendue à 96%.


Je reste à votre disposition pour échanger,


Pierre


M.G

MathieuLe 24 nov. 16h04

Afin de rassurer les investisseurs sur la disparition du risque « fondations », pourriez-vous svp clarifier: a) le problème initial: des cavités, quel type, taille... b) la solution mise en place pour combler ces cavités: injection? Ciment?... merci

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 10h10

Bonjour, 

D'après la carte des carrières de l’Inspection Générale des Carrières, le terrain se situe dans une zone à risque de cavités souterraines liées aux anciennes exploitations souterraines du Calcaire Grossier.

Après études de sols complémentaires réalisées par l’opérateur, des cavités souterraines ont bien été constatées sur le terrain. Le promoteur les a donc comblées en injectant du béton en sous-sol.

Actuellement l’inspection Générale des Carrières établit son rapport pour s’assurer de la conformité des réalisations.

Toute l’équipe Fundimmo reste à votre disposition. 

Mélanie

M.G

MathieuLe 24 nov. 15h54

Bonjour, pour rebondir sur la question de Matthieu, je me demande pourquoi Batiterre, qui dispose au 31/12/2017 de 10.4M€ de fonds propres, décide de faire appel au financement participatif à hauteur de 1M€, au regard du coût du financement?

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 10h13

Bonjour Monsieur, 

Le groupe Batiterre dispose en effet au 31/12/17 de beaucoup de fonds propres, ce qui donne une idée appréciable de la taille de cette structure.

Cependant, si le groupe fait appel au crowdfunding immobilier c'est que ces fonds propres ne sont pas disponibles en temps voulu, ils sont immobilisés. Le développement d'un porteur de projet immobilier peut nécessiter des besoins de trésorerie important en fonction des périodes et c'est la raison pour laquelle il vient nous chercher pour ce projet. 

Le promoteur garde une possibilité de remboursement anticipé si ses fonds propres venaient à être disponibles.

Je reste à votre disposition pour échanger, 


Pierre


M.R

MatthieuLe 23 nov. 19h33

Bonjour, Je suis étonné de voir un projet dans lequel le promoteur n'est pas du tout exposé au risque financier. Tous les fonds propres sont pris en charge par les crowdfunders... Dans les premiers projets, les promoteurs mettaient au moins 50% des fonds propres puis le plancher est progressivement descendu à 20% et maintenant on est à 0% ! Je m'étonne de cette dérive. Avec ce schéma, le promoteur ne porte plus aucun risque mais le fait porter à des particuliers. Étonnant, non ?

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 10h08

Bonjour Monsieur, 

Vous soulignez un point très important sur le crowdfunding immobilier. En effet, les fonds propres injectés par le promoteur sont ici de 0 et les crowdfunders apporte 100% des fonds propres quand le schéma "classique" de notre métier ne vient financer que 50 à 70% de ces fonds. 

Pourquoi? 

Cette opération n'est pas la première que nous réalisons sur ce modèle, en effet nous avons déjà financé 100% des fonds propres sur plusieurs opérations dont la pré commercialisation était de 90 à 100%. Pour cette raison et pour une seconde qui est la capacité de l'opérateur à rembourser nos investisseurs, il nous arrive donc de déroger à cette règle. 

Le groupe Batiterre, avec lequel nous avons déjà travaillé, nous a déjà démontré tout son professionnalisme. Il faut garder à l'esprit qu'un promoteur utilise aussi nos services et travaille avec les crowdfunders pour avoir de la souplesse, ce qui explique également une partie du rendement proposé. 


Toute l'équipe de Fundimmo est à votre disposition pour échanger,

Pierre

M.R

MathieuLe 23 nov. 18h55

Comment se fait il qu'un organisme financier étranger ait été retenu pour cette opération ? Les banques françaises ne souhaitent pas financer un opérateur historique ?

R.I

Relation InvestisseursLe 26 nov. 09h54

Bonjour Monsieur, 

Il arrive que des opérateurs travaillent avec des banques non françaises, en effet selon les dossiers elles peuvent proposer des conditions plus intéressantes (moins de fonds propres, plus de souplesse, des conditions financières).

Concernant cet opérateur, il lui arrive de travailler régulièrement avec les banques suivantes:

La SADE (Société Alsacienne de Développement et d'Expansion), la Banque Postale, le Crédit Foncier, le Crédit Mutuel, la Caisse d’Epargne pour ses opérations patrimoniales et la BESV (Banco Esperito) et Caisse D’epargne pour ses opérations en promotion. Rien de surprenant donc à ce qu'il passe par la CAIXA.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition, 

Pierre


J.K

Jean yvesLe 23 nov. 18h30

Bonjour, comment expliquez vous la frilosité des investisseurs ? Qualité du projet ou nombreuses opérations proposées récemment ?

R.I

Relation InvestisseursLe 23 nov. 20h21

Bonjour Monsieur, 

En effet nous constatons un ralentissement de la vitesse de collecte, celle ci est particulièrement visible sur cette opération du fait qu'elle fasse 1 million d'euros, montant important en comparaison d'autres opérations de tailles moins conséquentes qui sont sorties ces dernières semaines.

Nous ne sommes cependant pas inquiets sur la finalisation de celle ci, nous revenons simplement à des vitesses de collecte plus "normales".

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,

Très bon weekend à vous,


Pierre



R.L

RémyLe 23 nov. 16h56

Une question de néophyte: pourquoi le promoteur fait-il appel à un emprunt dans la mesure où les lots sont (quasiment) tous vendus? Merci

R.I

Relation InvestisseursLe 23 nov. 18h03

Bonjour,

Le promoteur, ayant besoin des fonds investis dans l'opération Imminence pour l'acquisition du foncier d'une autre opération à venir, s'est tourné vers le financement participatif pour profiter de l'effet de levier.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,

Valérie

C.V

CyrilLe 23 nov. 15h31

Pourquio seulement B+, pour une pré commercialisation de 96% et une société qui a quasiment 20 ans d'expérience?

R.I

Relation InvestisseursLe 23 nov. 18h03

Bonjour,

Cette fois-ci, nous avons plutôt axé la notation sur l'opération en tant que telle et non sur l'opérateur. La commercialisation est certes très bonne, cependant nous avons souhaité tenir compte du retard des travaux qui a été pris en raison du nombre de cavités à combler.

Ces cavités étant aujourd'hui comblées, les travaux reprennent normalement.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,

Valérie

C.A

CharleyLe 22 nov. 15h17

D'autre part,je pense que le montage de l'opération n'est pas valide juridiquement : une sarl (Batiterre est une sarl) n'a pas la capacité juridique d'émettre des obligations.

R.I

Relation InvestisseursLe 22 nov. 15h28

Bonjour, 

Selon l’article L. 223-11 du Code de commerce, une SARL peut émettre des obligations lorsqu'elle remplit les conditions suivantes :

  • " elle est tenue de désigner un commissaire aux comptes, c’est-à-dire si, à la clôture d’un exercice social, elle dépasse deux des trois seuils suivants : total du bilan : 1 550 000 euros; montant du chiffre d’affaires hors taxe : 3 100 000 euros; nombre moyen de salariés : 50

et

  • ses comptes, pour les trois derniers exercices de 12 mois, ont été régulièrement approuvés par les associés, ce qui signifie que la SARL doit avoir plus de trois ans d’existence."

En l'espèce, les deux premiers seuils sont bien respectés et la SARL BATITERRE est en activité depuis 1999.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,

Mélanie

C.A

CharleyLe 22 nov. 15h03

Vous annoncez 9% de rendement annuel,puis 6% de rendement annuel quand vous parlez de FP7 Fundimmo. Coquille?

R.I

Relation InvestisseursLe 22 nov. 15h11

Bonjour,

Effectivement il s'agit d'une coquille, nous nous excusons pour cette erreur.

Le taux de rendement investisseur est bien de 9% annuel, et les 6% représentent la commission Fundimmo.

Toute l'équipe de Fundimmo reste à votre disposition,

Valérie



Imminence

Collecté : 794 000 €

Recherché : 1 000 000 €

Rendement : 9,00%

Durée de placement : 24 mois

Type de placement : Obligation

Ticket minimum : 1 000 €

Les points forts

  • Opérateur immobilier historique à PARIS et en région parisienne ;
  • La société se portant caution de l'emprunt Fundimmo est solide (avec plus de 10M€ de fonds propres) ;
  • L'accord bancaire est obtenu et décaissé ;
  • La pré-commercialisation du programme est de 96%.

  • Gains éventuels avant fiscalité :


    Investir dans des actions ou obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d'illiquidité